Gepubliceerd op 27 juni 2026 · Bijgewerkt op 27 juni 2026
Meerwaardebelasting bij verkoop van een tweede verblijf of beleggingspand in België
In België kennen particulieren geen algemene meerwaardebelasting op onroerend goed. Maar dat betekent niet dat u altijd vrij bent van belasting op de winst bij een verkoop. Wie een tweede verblijf, beleggingspand of grond bezit en dat verkoopt binnen een bepaalde termijn, kan geconfronteerd worden met een meerwaardebelasting van 16,5% of zelfs 33%. In dit artikel leggen we de regels stap voor stap uit — met een concreet rekenvoorbeeld.
De basisregel: uw eigen woning is vrijgesteld
De Belgische fiscale wet voorziet een vrijstelling van meerwaardebelasting voor de verkoop van de woning die u als hoofdverblijfplaats bewoont. Voorwaarden:
- U heeft de woning effectief als hoofdverblijfplaats gebruikt
- U was er ingeschreven in het bevolkingsregister
- Er is geen speculatief opzet
Deze vrijstelling geldt voor uw enige eigen woning, ongeacht de winst die u maakt. Een rijhuis in Antwerpen dat u 20 jaar heeft bewoond en nu verkoopt voor €100.000 meer dan u betaalde: geen meerwaardebelasting.
Voor alle andere eigendommen — tweede verblijf, beleggingspand, garageboxen, gronden — gelden andere regels.
Wanneer betaalt u belasting op de meerwaarde?
Er zijn twee specifieke situaties waarbij particulieren meerwaardebelasting verschuldigd zijn:
Gebouwde onroerende goederen verkocht binnen 5 jaar na aankoop:
Als u een woning, appartement of ander gebouw koopt en verkoopt binnen 5 jaar na de aankoopdatum (datum van de aankoopakte, niet het compromis), bent u belasting verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde. Het tarief bedraagt 16,5%, te vermeerderen met gemeentebelasting.
De 5-jaarsperiode wordt berekend van datum aankoopakte tot datum van de verkoopbelofte (compromis).
Gronden verkocht binnen 8 jaar na aankoop:
Voor onbebouwde percelen gelden strengere regels:
Speculatief karakter:
Buiten de wettelijke termijnen kan de belastingdienst toch meerwaardebelasting heffen als de verkoop een 'normaal beheer van het privévermogen' overschrijdt. Dit speelt bij herhaalde aankopen en doorverkopen of bij aankoop met duidelijk speculatief opzet. In dat geval wordt de volledige meerwaarde belast als diverse inkomsten (divers inkomen) aan het progressieve tarief.
Hoe wordt de belastbare meerwaarde berekend?
De belastbare meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en een gecorrigeerde aankoopprijs. De exacte berekeningswijze is complex en hangt af van de omstandigheden van uw dossier — laat de berekening altijd uitvoeren door de notaris of een fiscalist.
In grote lijnen worden bij de berekening de volgende elementen meegenomen:
- De aankoopprijs wordt gecorrigeerd voor inflatie via een wettelijke indexatiecoëfficiënt (gepubliceerd door de FOD Financiën)
- Bewezen kosten bij de aankoop (registratierechten, notariskosten) en de verkoop (notariskosten, makelaarscommissie) kunnen worden meegeteld
- Bewezen verbouwingskosten (met facturen) kunnen de aankoopbasis verhogen
- De belastbare meerwaarde kan ook worden verminderd naargelang het aantal volledige jaren eigendom
De notaris berekent het belastbare bedrag op basis van de fiscale dossiergegevens en de officiële jaarcoëfficiënten. Vraag dit vóór de compromis te laten simuleren als de termijn van 5 jaar nadert.
Concreet: wat betaalt u bij een beleggingspand verkocht binnen 5 jaar?
Stel: u heeft een appartement als beleggingspand gekocht 3 jaar geleden en verkoopt het nu met een gerealiseerde winst van €30.000 na alle correcties.
Meerwaardebelasting: €30.000 × 16,5% = €4.950
Gemeentebelasting (doorgaans 6–8% van de belasting): circa €300–€400 extra
Totale belastingkost: circa €5.250–€5.350
Als u dezelfde winst maakt na 5 jaar eigendom: €0 meerwaardebelasting.
Het tarief van 16,5% geldt op de belastbare meerwaarde na correcties. De notaris berekent de exacte belastbare grondslag in uw dossier.
Speciale gevallen: erfenis, schenking en nieuwbouw
Geërfd vastgoed:
Als u een woning erft, start de 5-jaarstermijn voor de meerwaardebelasting op de datum van overlijden — niet op de datum waarop de overledene het goed kocht. Erft u een woning en verkoopt u die minder dan 5 jaar na het overlijden, dan kan er meerwaardebelasting verschuldigd zijn als er een meerwaarde is ten opzichte van de fiscale waarde bij het overlijden.
In de praktijk is de belastbare meerwaarde bij erfeniswoningen vaak beperkt als u snel verkoopt aan of rond de waarde die bij de erfbelasting werd opgegeven.
Geschonken vastgoed:
Bij een schenking start de 5-jaarstermijn op de datum van de schenkingsakte. Als u een geschonken woning verkoopt binnen 5 jaar na de schenking, gelden dezelfde regels als bij een aankoop.
Nieuwbouw en btw:
Als u een nieuwbouwappartement binnen 2 jaar na eerste ingebruikname verkoopt, zijn er btw-implicaties (zie artikel over belastingen bij woningverkoop). Dit staat los van de meerwaardebelasting.
Wanneer bent u definitief vrijgesteld van meerwaardebelasting?
Als particulier bent u vrijgesteld van meerwaardebelasting bij de verkoop van onroerend goed in de volgende gevallen:
- Verkoop van uw eigen woning (hoofdverblijfplaats) — altijd vrijgesteld
- Verkoop van een gebouw meer dan 5 jaar na de aankoopakte
- Verkoop van een grond meer dan 8 jaar na de aankoopakte
- Als de gerealiseerde meerwaarde nihil of negatief is (verlies)
- Als de belastingdienst de transactie beschouwt als normaal beheer van uw privévermogen
De vrijstellingsduur begint te lopen op de dag van de aankoopakte — niet op de dag van het compromis of de betaling.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.