Uw woning schenken aan uw kinderen in Vlaanderen: belasting, voordelen en valkuilen

Een schenking van onroerend goed — een woning, appartement, bouwgrond of garage — is een rechtsgeldige overdracht van eigendom bij leven, zonder betaling van de verkoopprijs. De schenker (donateur) geeft het goed vrij aan de begiftigde (donataire).

In België is een notariële akte verplicht voor elke schenking van onroerend goed. U kunt een woning niet via een handgift of bankgift overdragen — er is altijd een notarisbezoek vereist. Dit heeft een belangrijke fiscale consequentie: alle schenkingen van onroerend goed worden geregistreerd en zijn onmiddellijk onderworpen aan de schenkbelasting.

De schenkbelasting is een Vlaamse belasting die u betaalt bij de registratie van de schenkingsakte. De tarieven hangen af van de relatie tussen schenker en begiftigde.

Belangrijk: in 2028 is een tariefverlaging gepland naar 3%/6%/10%/14% — maar deze is nog niet van kracht. Controleer de actuele tarieven bij uw notaris.

Het toppercentage bij schenken (27% pas boven €450.000) is gunstiger gepositioneerd dan bij erven (27% al boven €250.000). De brede eerste schijf bij schenken (€150.000 vs €50.000 bij erven) levert voor middelgrote waarden een tastbaar belastingvoordeel op.

De schenkbelasting wordt berekend per begiftigde. Als u uw woning schenkt aan twee kinderen, betaalt elk kind schenkbelasting op hun aandeel — niet op de totale waarde.

De meest gebruikte schenkingsstrategie voor onroerend goed in Vlaanderen is de schenking van de blote eigendom met behoud van het vruchtgebruik door de ouders.

Het fiscale voordeel kan dus enorm zijn.

Schenken van onroerend goed is in de volgende situaties doorgaans fiscaal voordeliger dan nalaten via erfenis:

Een schenking van onroerend goed verloopt via een notaris. De stappen:

Als u de woning aan meerdere kinderen schenkt, kunnen ze elk hun eigen notaris meebrengen — maar in de praktijk werkt men doorgaans samen met één notaris.

Voor de schenker zijn er geen inkomsten- of meerwaardebelasting verschuldigd. De schenkbelasting wordt betaald door de begiftigde(n).

Een schenking is onherroepelijk. Eens de akte getekend en geregistreerd, kunt u de schenking niet zomaar terugdraaien. Er zijn uitzonderingen (ondankbaarheid van de begiftigde, niet-nakoming van lasten), maar die zijn beperkt.

Samentellingsregel:

Als u aan dezelfde persoon meerdere schenkingen van onroerend goed doet binnen drie jaar, worden alle waarden samengeteld voor de progressieve berekening van de schenkbelasting. Een tweede schenking binnen drie jaar kan daardoor in een hogere schijf vallen. Spreid schenkingen over meer dan drie jaar als u van de laagste schijf wil blijven genieten.

Opduweffect bij overlijden:

Als u overlijdt binnen drie jaar na de schenking, wordt de waarde van het geschonken goed fictief opgeteld bij de nalatenschap voor de berekening van de erfbelasting op andere geërfde goederen. Het geschonken goed zelf wordt niet opnieuw belast — de schenkbelasting werd al betaald — maar de extra waarde kan de resterende goederen in een hogere erfbelastingschijf duwen. Bespreek dit risico met uw notaris als u een gezondheidssituatie heeft die dit relevant maakt.

Hypotheek op de geschonken woning:

Als er een hypotheek rust op de woning die u schenkt, moet dat worden meegedeeld. De begiftigde kan de lening overnemen of u laat de lening aflossen voor de schenking. Een notaris zal u dit precies uitleggen.

Gelijkheid tussen kinderen (inbreng en inkorting):

Een schenking telt als een voorschot op de erfenis, tenzij u uitdrukkelijk 'buiten erfdeel' schenkt. Dit heeft gevolgen voor de verdeling van de rest van uw nalatenschap. Laat u hierover adviseren door de notaris als u meerdere kinderen heeft.