Gepubliceerd op 10 maart 2025 · Bijgewerkt op 20 maart 2025
Verkoopbelofte, compromis en akte: wat is het verschil?
Bij de verkoop van een woning doorloopt u meerdere juridische stappen. Verkopers spreken soms door elkaar over 'het compromis', 'de verkoopbelofte' en 'de akte'. Deze termen zijn echter niet synoniem: elk document heeft een andere juridische waarde en gevolgen. Dit artikel legt het verschil uit.
De verkoopbelofte (optie)
Een verkoopbelofte is een eenzijdige verbintenis: de eigenaar (belover) belooft de woning te verkopen aan een specifieke koper, voor een bepaalde prijs en gedurende een bepaalde periode. De koper beslist vrij of hij al dan niet op het aanbod ingaat.
De verkoopbelofte wordt gebruikt als de koper nog bedenktijd nodig heeft (bijvoorbeeld om financiering te regelen) maar de eigenaar wil vastleggen. Ze is bindend voor de verkoper: als de koper beslist te kopen, móet u verkopen. U kunt de belofte niet eenzijdig intrekken.
De verkoopbelofte is niet hetzelfde als het compromis: er is nog geen definitieve overeenkomst.
Het compromis (onderhandse verkoopovereenkomst)
Het compromis is de eigenlijke verkoopovereenkomst: verkoper en koper zijn het eens over prijs, voorwaarden en modaliteiten. Zodra beide partijen tekenen, is de verkoop juridisch gezien definitief — ook al is de notariële akte nog niet verleden.
Het compromis bevat: • Identiteit van verkoper en koper • Beschrijving van het pand • Verkoopprijs • Ontbindende voorwaarden (bijv. onder voorbehoud van hypothecaire lening) • Datum van akte • Eventuele afspraken over roerende goederen, staat van het pand en overhandiging sleutels
Na ondertekening van het compromis heeft de koper in principe geen wettelijk herroepingsrecht in België (in tegenstelling tot consumentenkoop). Voor de verkoper geldt hetzelfde: u kunt niet meer terug.
Bij een compromis wordt doorgaans een voorschot van 10% van de verkoopprijs betaald, te bewaren op de kwaliteitsrekening van de notaris.
De notariële akte
De notariële akte is het officiële document dat wordt opgemaakt door de notaris en ingeschreven in de registers van het Hypotheekkantoor. Pas na het verlijden van de akte wordt de koper officieel eigenaar van het pand.
Tijdens de akte: • Controleert de notaris alle attesten en keuringen • Wordt de hypotheek (indien van toepassing) doorgehaald • Betaalt de koper het saldo van de koopprijs • Worden de sleutels overhandigd
Het traject van compromis tot akte duurt gemiddeld twee tot drie maanden, afhankelijk van de complexiteit van het dossier en de planning van de notaris.
Wanneer is de verkoop definitief?
Juridisch gezien is de verkoop definitief op het moment dat het compromis wordt ondertekend. De notariële akte is de formele bekrachtiging en de eigendomsoverdracht, maar de verbintenis tot koop/verkoop bestaat al vanaf het compromis.
In de praktijk wordt soms een ontbindende voorwaarde opgenomen (bijv. 'onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypothecair krediet'). Als de koper zijn lening niet krijgt, kan hij zonder financiële gevolgen afzien van de aankoop.