Gepubliceerd op 1 september 2024 · Bijgewerkt op 15 januari 2025
Makelaarsloon in België: wat betaalt u echt?
Wanneer u uw woning via een makelaar verkoopt, betaalt u commissie op de verkoopprijs. De gangbare afspraak in België is een percentage van de verkoopprijs exclusief btw, maar de werkelijke kostprijs ligt vaak hoger. In dit artikel zetten wij de volledige kostprijsstructuur uiteen — inclusief de posten die makelaars niet altijd proactief vermelden.
Wat is het gemiddelde makelaarsloon in België?
De gangbare commissie bij residentieel vastgoed in België is een percentage van de verkoopprijs, exclusief btw. Sommige makelaars werken met een hoger tarief bij premiumwoningen of in markten met veel vraag. Andere makelaars rekenen een vast minimumhonorarium ongeacht de verkoopprijs, wat bij goedkopere woningen relatief duur uitkomt.
De commissie is in principe onderhandelbaar, maar de manoeuvreerruimte is beperkter dan velen denken. Een makelaar die zijn tarief snel verlaagt, zal ook minder tijd en middelen investeren in uw dossier.
Wat is wel en niet inbegrepen in de commissie?
De commissie dekt doorgaans: bezichtigingen organiseren en begeleiden, onderhandelingen voeren met potentiële kopers, het compromis opstellen (soms) en het dossier overdragen aan de notaris.
Niet inbegrepen zijn in de meeste gevallen: professionele fotografie en opmaak van een verkoopbrochure, publicatie op vastgoedportalen zoals Immoweb of Zimmo, het energieprestatiecertificaat (EPC), de elektriciteitskeuring, de asbestinventaris, bodemattesten en notariskosten voor de akte.
Al deze posten komen bovenop de commissie en worden voorgeschoten door de eigenaar of in mindering gebracht van de verkoopprijs.
Verborgen kosten bij makelaars
Naast de expliciete bijkomende diensten zijn er kosten die eigenaars vaak niet vooraf inschatten:
Dubbele woonlast: als u al een andere woning heeft gekocht of gehuurd terwijl u wacht op de verkoop, betaalt u maandelijks dubbele lasten. Bij een gemiddelde verkoopduur van enkele maanden in Antwerpen loopt dit snel op.
Herstellingen voor de verkoop: makelaars adviseren soms kleine of grote ingrepen om de verkoopprijs op te drijven. Verfwerk, een nieuwe keuken of badkamer, heraanleg van de tuin — de kosten hiervan overtreffen soms de meeropbrengst.
Verzekering leegstand: een leegstaand pand is duurder te verzekeren. Bij een erfenis of opbrengsteigendom loopt dit op.
Onroerende voorheffing: als u niet tijdig verkoopt, betaalt u een extra jaar belasting.
Vergelijking: makelaar vs. opkoper
Onderstaande tabel vergelijkt de kostenposten bij een klassieke verkoop via makelaar tegenover een rechtstreekse verkoop aan wijkopenpanden.be.
| Kostenpost | Via makelaar | Via wijkopenpanden.be |
|---|---|---|
| Makelaarscommissie (incl. btw) | Ja — percentage van verkoopprijs | Geen |
| EPC, elektriciteitskeuring, asbest | Ten laste van verkoper | Geen — wijkopenpanden.be regelt dit |
| Fotografie en publicatie op portalen | Ten laste van verkoper | Geen |
| Dubbele woonlast tijdens wachttijd | Mogelijk meerdere maanden | Geen — akte op uw timing |
| Herstellingen voor verkoop | Vaak geadviseerd door makelaar | Geen — pand as-is |
| Zekerheid over verkoopprijs | Pas bij ondertekend compromis | Schriftelijk bod na bezoek |
Is makelaarsloon onderhandelbaar?
Formeel wel, maar in de praktijk is de marge beperkt. De meeste makelaars hanteren een standaardtarief en wijken hier alleen van af bij uitzonderlijke omstandigheden (zeer waardevolle woning, exclusieve opdracht, meerdere dossiers tegelijk).
Voorts is er een psychologisch element: een makelaar die zijn tarief snel verlaagt, geeft impliciet aan dat hij ook bij de onderhandeling met de koper snel toegeeft. Of dat zo is, kunt u moeilijk controleren.
Alternatief zijn no-cure-no-pay-makelaars (alleen commissie bij verkoop, geen vaste kosten vooraf) en online platformen die een lager tarief rekenen maar minder diensten bieden. Bij beide opties blijft de eigenaar meer betrokken in het verkoopproces.