Huis verkopen met een lopende hypotheek: wat u moet weten in België

Ja, absoluut. Een lopende hypotheeklening is geen belemmering voor de verkoop van uw woning. Bij de notariële akte wordt de resterende schuld automatisch afgelost uit de verkoopopbrengst. U ontvangt dan het saldo na aftrek van de openstaande lening en de bijkomende kosten.

U hoeft zelf niets te regelen met de bank vóór de verkoop. De notaris coördineert dit volledig.

Als u uw hypotheeklening vervroegd terugbetaalt — wat het geval is bij verkoop — rekent de bank een wedersamenstellingsvergoeding (ook: wederbeleggingsvergoeding of heropnemingsvergoeding) aan. Dit is een compensatie voor de bank voor de renteinkomsten die ze misloopt.

Hoe hoog is de wedersamenstellingsvergoeding?

In België is deze vergoeding wettelijk begrensd op maximaal drie maanden interest op het openstaande saldo, berekend aan de contractuele rentevoet.

De effectieve vergoeding kan nooit hoger zijn dan dat wettelijke maximum van drie maanden interest. Bij leningen afgesloten na 2014 (consumentenkrediet) gelden soms nog strengere begrenzingen.

Belangrijke uitzondering: als u de woning verkoopt na een echtscheiding of overlijden, vervalt de wedersamenstellingsvergoeding in veel gevallen volledig. Controleer uw leningscontract of vraag dit na bij uw bank.

Naast de wedersamenstellingsvergoeding betaalt u als verkoper ook de kosten voor de hypotheekdoorhal — het officieel schrappen van de hypotheekinschrijving bij het hypotheekkantoor.

In de praktijk rekent u voor een doorhaling bij een gemiddelde Belgische hypotheeklening op een totaalkost van €400–€800. Deze kosten worden ingehouden op de verkoopopbrengst bij de akte.

Wat gebeurt er dan?

U kunt de woning nog steeds verkopen, maar u moet het tekort zelf bijpassen. De notaris betaalt de volledige verkoopopbrengst aan de bank, en het resterende saldo — het verschil tussen de opbrengst en de schuld — blijft u persoonlijk verschuldigd aan de bank.

Een verkoop onder de marktwaarde — bijvoorbeeld aan een vastgoedopkoper — kan in dit scenario toch zinvol zijn als u verwacht dat de waarde verder daalt of als de lopende lasten te zwaar wegen.

Of vervroegde verkoop financieel verstandig is, hangt af van de verhouding tussen de wedersamenstellingsvergoeding en de maandelijkse lasten die u bespaart.

Ja, en het verloopt identiek als bij een klassieke verkoop. De notaris lost de hypotheek af bij de akte en u ontvangt het nettobedrag na aftrek van de schuld en de kosten.

Een bijkomend voordeel bij verkoop aan een vastgoedopkoper: de akte kan sneller worden gepland (doorgaans binnen twee tot drie maanden), waardoor u ook sneller verlost bent van de maandelijkse hypotheeklasten. Voor eigenaars die de lening als financiële last ervaren, is dat een concrete besparing.

Wijkopenpanden.be koopt woningen aan in alle situaties, ook als er een lopende hypotheek op rust. Wij coördineren met de notaris en zorgen voor een vlotte afhandeling.