Gepubliceerd op 4 juni 2026 · Bijgewerkt op 4 juni 2026
Stedenbouwkundige overtreding: uw woning verkopen zonder te regulariseren
In Antwerpen heeft een aanzienlijk deel van de rijhuizen, appartementen en opbrengsteigendommen op zijn minst één niet-vergunde constructie: een veranda achteraan, een dakkapel, een verbouwde zolder of een uitbreiding die nooit werd gemeld. Dat maakt de woning niet onverkoopbaar — maar het verandert het verkooptraject. In 2026 gelden bovendien nieuwe verplichtingen rond het maatregelenregister. In dit artikel leggen we uit wat een stedenbouwkundige overtreding precies inhoudt, hoe u ze opspoort, en welke opties u heeft als verkoper.
Wat is een stedenbouwkundige overtreding?
Een stedenbouwkundige overtreding — ook bouwovertreding of bouwmisdrijf genoemd — is elke constructie of verbouwing die werd uitgevoerd zonder de vereiste omgevingsvergunning, of in afwijking van de verleende vergunning.
Voorbeelden die regelmatig voorkomen bij Antwerpse woningen:
- Een veranda of terrasoverkapping achteraan, aangebracht zonder vergunning
- Een zolderverdieping omgebouwd tot leefruimte of slaapkamer, niet vergund
- Een bijgebouw (garage, tuinhuis, poolhouse) dat groter is dan de vrijgestelde oppervlakte
- Een raamopening toegevoegd aan de zijgevel zonder vergunning
- Een kelder vergroot of omgebouwd tot bewoonbare ruimte
- Een dakkapel of dakvenster toegevoegd zonder omgevingsvergunning
Belangrijke nuance: sommige kleine werken zijn vrijgesteld van vergunning (bijvoorbeeld een tuinberging onder een bepaalde oppervlakte). Wat vrijgesteld is en wat niet, hangt af van de Vlaamse regelgeving en het gemeentelijke stedenbouwkundige voorschrift.
Hoe weet u of uw woning een overtreding heeft?
Er zijn drie manieren om dit te achterhalen:
Bij de gemeente of via het Omgevingsloket kunt u een stedenbouwkundig uittreksel aanvragen. Dit document vermeldt alle bekende vergunningen, aanvragen én vastgestelde overtredingen voor uw perceel. De notaris vraagt dit sowieso op bij een verkoop.
Vraag bij de gemeente de originele vergunde plannen op en vergelijk ze met de huidige toestand. Elke afwijking is technisch een overtreding, ook als niemand er ooit iets van gezegd heeft.
Sinds april 2026 is het maatregelenregister verplicht te raadplegen bij elke verkoop. Dit nieuwe Vlaamse register bevat alle handhavingsmaatregelen (stakingsbevelen, herstelmaatregelen) die door Vlaamse overheidsdiensten werden opgelegd. De notaris is verplicht dit register te raadplegen en de bevindingen op te nemen in de akte.
Verjaringstermijn: 10 jaar in 2026
Veel eigenaars hopen dat een overtreding 'verjaart' na verloop van tijd. Dat klopt deels — maar het is geen vrijbrief.
Since 28 april 2024 is de verjaringstermijn voor stedenbouwkundige overtredingen in Vlaanderen verlengd van 5 naar 10 jaar. Dit betekent dat de overheid gedurende 10 jaar na de overtreding een straf- of herstelvordering kan instellen.
Belangrijke nuance: verjaring is niet gelijk aan legalisering. Zelfs na 10 jaar:
- Blijft de overtreding in het stedenbouwkundig uittreksel vermeld
- Blijft de constructie juridisch onvergund
- Kan een nieuwe handhavingsronde de overtreding alsnog oprakelen
- Blijft financiering door banken moeilijker
Enkel een regularisatievergunning of herstel naar de vergunde toestand lost het probleem definitief op.
Gevolgen voor de verkoop
Een overtreding maakt uw woning niet onverkoopbaar, maar heeft wel concrete gevolgen:
Informatieplicht
U bent als verkoper verplicht de koper te informeren over gekende overtredingen via het stedenbouwkundig uittreksel. Verzwijgen kan na de verkoop leiden tot juridische claims wegens verborgen gebreken.
Koper neemt de last over
Eens de akte getekend, gaan alle stedenbouwkundige lasten over op de koper. Die wordt de nieuwe eigenaar én de nieuwe verantwoordelijke voor de overtreding. Sommige kopers aanvaarden dit; anderen niet.
Banken financieren moeilijker
Veel banken weigeren een hypothecaire lening voor een woning met een geregistreerde onvergunde constructie, of stellen extra voorwaarden. Dit verkleint uw markt bij een klassieke verkoop.
Prijsdruk
Kopers die de overtreding aanvaarden, rekenen de regularisatiekost of het risico systematisch af van hun bod.
Regulariseren voor de verkoop — wanneer loont het?
Regularisatie is mogelijk als de onvergunde constructie voldoet aan de huidige stedenbouwkundige voorschriften (bestemmingsplan, bouwcode, rooilijnen). U vraagt dan een regularisatievergunning aan bij de gemeente.
Wanneer is regularisatie mogelijk?
Wanneer is regularisatie niet mogelijk?
Kosten en tijdlijn van regularisatie:
Een regularisatiedossier via een architect kost doorgaans €1.500 tot €4.000 (architect + leges). De behandelingstijd bij de gemeente is gemiddeld 60 tot 105 dagen. Telt u de voorbereiding en bezwaartermijnen mee, dan bent u al snel 4 tot 6 maanden verder vooraleer u kunt verkopen.
Verkopen as-is aan wijkopenpanden.be — de praktische uitweg
Wilt u uw woning niet regulariseren voor de verkoop? Dan is verkopen as-is de meest directe optie — op voorwaarde dat u transparant bent over de toestand.
Wijkopenpanden.be koopt woningen aan met stedenbouwkundige overtredingen. Wij:
- Raadplegen zelf het stedenbouwkundig uittreksel en het maatregelenregister
- Beoordelen de regulariseerbaarheid intern
- Verrekenen de regularisatiekost eerlijk in ons bod — geen zwarte doos
- Nemen de stedenbouwkundige last volledig over bij de akte
- Regelen de regularisatie na de aankoop zelf, op ons tempo en budget
Voor u als verkoper betekent dit: geen wachttijd, geen architect, geen gemeentelijke procedure voor de verkoop. U ontvangt een schriftelijk bod na één bezoek en beslist vrijblijvend.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.