Gepubliceerd op 2 juli 2026 · Bijgewerkt op 2 juli 2026
Uw Belgische woning verkopen vanuit het buitenland: volmacht, digitale akte en fiscale aandachtspunten
Wie in het buitenland woont en een woning in België wil verkopen, botst al snel op een praktisch probleem: voor de notariële akte moet u in principe verschijnen bij de notaris. Toch hoeft u vandaag niet meer telkens het vliegtuig te nemen. Sinds 2020 bestaat de digitale volmacht via videoconferentie, en sinds 8 april 2024 kunnen de meeste notariële akten zelfs volledig digitaal ondertekend worden met eID of itsme. Wie geen Belgische eID heeft, kan terugvallen op een volmacht via een lokale notaris met apostille of legalisatie. Daarnaast gelden voor niet-rijksinwoners specifieke fiscale regels, met in bepaalde gevallen een inhouding door de notaris. Dit artikel zet de routes, de valkuilen en de fiscale aandachtspunten op een rij.
Wat kan op afstand — en waar knelt het?
Een woningverkoop in België verloopt in twee juridische stappen: de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) en de notariële akte. Voor het compromis is fysieke aanwezigheid nooit vereist: het is een onderhands document dat u geldig elektronisch kunt ondertekenen, bijvoorbeeld via een beveiligd platform dat uw identiteit verifieert.
De notariële verkoopakte ligt anders. Die is een authentieke akte: u moet verschijnen voor de notaris, fysiek of — sinds de digitalisering van het notariaat — digitaal. Wie niet kan verschijnen, laat zich vertegenwoordigen door een volmachtdrager. En daar zit de belangrijkste valkuil voor verkopers in het buitenland: een onderhandse volmacht (een gewoon ondertekend briefje) volstaat niet voor een notariële verkoopakte. U hebt een authentieke volmacht nodig, dus een volmacht die zelf voor een notaris werd verleden. Wie dat te laat ontdekt, verliest weken.
Hou ook de timing in het oog: de akte moet binnen de vier maanden na het compromis verleden worden. Uw volmacht moet dus ruim vóór die deadline in orde zijn.
Drie routes naar een geldige volmacht vanuit het buitenland
Er zijn in de praktijk drie manieren om vanuit het buitenland aan een authentieke volmacht te geraken.
- 1.De digitale volmacht via videoconferentie bij een Belgische notaris. U verschijnt online, de notaris licht de volmacht én het ontwerp van de akte toe, en u ondertekent elektronisch. Dit is veruit de snelste route — maar ze vereist een Belgische eID met pincode of een actieve itsme-account.
- 1.Een volmacht bij een lokale notaris in uw woonland, die daarna een apostille of legalisatie krijgt en zo nodig beëdigd vertaald wordt naar het Nederlands, Frans of Duits. Dit werkt overal, maar telt meerdere stappen en administraties.
- 1.Ondertekening op een Belgische ambassade of consulaat, of bij een Belgische notaris tijdens een bezoek aan België. Consulaire posten hebben een notariële bevoegdheid, maar die is beperkt: binnen de EU verwijzen ze u doorgaans naar een lokale notaris, en buiten de EU verloopt alles via een ontwerp dat uw Belgische notaris eerst naar de FOD Buitenlandse Zaken stuurt. Reken op afspraaktermijnen en verplaatsing.
| Route | Voor wie | Voordelen | Nadelen | Doorlooptijd (indicatief) |
|---|---|---|---|---|
| Digitale volmacht via videoconferentie | Wie een Belgische eID (met pincode) of itsme heeft | Snelst, geen verplaatsing, notaris licht meteen de ontwerpakte toe | Niet mogelijk zonder Belgische eID of itsme; stabiele internetverbinding en webcam nodig | Enkele dagen tot 2 weken |
| Lokale notaris + apostille/legalisatie | Iedereen, ook zonder Belgische eID | Werkt wereldwijd, ook voor buitenlandse mede-eigenaars | Apostille of legalisatieketen, vaak beëdigde vertaling; afstemming tussen twee notarissen | 2 tot 6 weken, soms langer |
| Belgisch consulaat of bezoek aan België | Belgen buiten de EU, of wie toch naar België komt | Belgische akte, geen apostille of vertaling nodig | Beperkte consulaire dienstverlening, afspraak- en verzendtermijnen, verplaatsing | Afhankelijk van agenda: weken tot maanden |
De digitale volmacht via videoconferentie: zo werkt het
De digitale volmacht bestaat sinds 2020 en is intussen een vaste waarde in het Belgische notariaat, via het beveiligde platform van de notarissen (Fednot). Het verloop is eenvoudig:
- 1.Uw notaris bereidt de volmacht en het ontwerp van de verkoopakte voor.
- 2.U krijgt een uitnodiging voor een videoconferentie. Tijdens dat gesprek identificeert u zich en licht de notaris zowel de volmacht als de ontwerpakte toe — u weet dus exact wat er in uw naam ondertekend zal worden.
- 3.U ondertekent de authentieke volmacht elektronisch, met uw Belgische eID en pincode of via itsme.
- 4.Op de dag van de akte tekent de volmachtdrager — meestal een medewerker van het notariskantoor of een vertrouwenspersoon — in uw plaats. U hoeft daar niet bij te zijn.
Sinds 8 april 2024 gaat de digitalisering nog verder: de meeste notariële akten, waaronder verkoopaktes, kunnen digitaal ondertekend worden met eID of itsme, ook wanneer partijen elk bij hun eigen notaris zitten en via videoconferentie verbonden zijn. Enkel testamenten en gelijkaardige uiterste wilsbeschikkingen blijven een handgeschreven handtekening vereisen.
De belangrijke beperking: dit alles staat of valt met Belgische digitale identificatie. Een vervallen eID, een vergeten pincode of een nooit geactiveerde itsme-account betekent dat de digitale route afvalt. Controleer dit maanden vooraf — een nieuwe eID of pincode aanvragen vanuit het buitenland loopt via het consulaat en duurt.
Apostille, legalisatie en beëdigde vertaling: het buitenlandse papierwerk
Kiest u voor een volmacht bij een notaris in uw woonland, dan is die volmacht pas bruikbaar in België na een extra stap. Woont u in een land dat partij is bij het Apostilleverdrag van Den Haag van 5 oktober 1961 — ruim 120 landen, waaronder de hele EU, het VK, de VS, Canada en Australië — dan volstaat één apostillestempel van de bevoegde autoriteit in dat land. Woont u in een land buiten het verdrag, dan geldt de zwaardere legalisatieketen via lokale autoriteiten en de Belgische ambassade.
Is de volmacht niet opgesteld in het Nederlands, Frans of Duits, dan vraagt de Belgische notaris doorgaans ook een beëdigde vertaling. De juiste volgorde is: document laten opmaken in het woonland, daar laten apostilleren of legaliseren, en pas daarna laten vertalen.
Denk verder aan de bewijsstukken die de notaris sowieso nodig heeft en die vanuit het buitenland trager binnenkomen: een leesbare identiteitskaart of paspoort, een recent attest van burgerlijke staat of woonst, en bij gehuwden het huwelijkscontract of huwelijksstelsel — dat stelsel bepaalt mee wie moet tekenen. Bent u mede-eigenaar met familieleden verspreid over meerdere landen, dan heeft élke verkoper een eigen geldige volmacht nodig.
Fiscale aandachtspunten voor niet-inwoners
Wie fiscaal geen rijksinwoner meer is, valt bij de verkoop van Belgisch vastgoed onder de belasting niet-inwoners (BNI). De meerwaarderegels zijn dezelfde als voor inwoners, maar de inning verloopt anders.
- Verkoop binnen de speculatietermijn: verkoopt u een gebouw binnen de 5 jaar na aankoop, dan is de meerwaarde belastbaar tegen 16,5%; voor gronden geldt 33% bij verkoop binnen de 8 jaar. Voor niet-inwoners wordt deze belasting als bedrijfsvoorheffing ingehouden via de notaris bij het verlijden van de akte. Ze werkt bevrijdend: u hoeft er geen BNI-aangifte meer voor in te dienen.
- Buiten de termijn en binnen het normale beheer van privévermogen: dan is er, net zoals voor inwoners, geen meerwaardebelasting op deze grondslag verschuldigd.
- Speculatieve verrichtingen buiten het normale beheer: daarvoor geldt een inhouding van 30,28% op het brutobedrag, eveneens als eindbelasting.
Daarbovenop speelt uw woonland. Vrijwel alle dubbelbelastingverdragen wijzen de heffingsbevoegdheid over vastgoed toe aan het land waar het vastgoed ligt — België dus — maar uw woonland kan de verkoopopbrengst of meerwaarde in eigen regels betrekken (denk aan een vermogensbelasting of eigen meerwaardetaks). Laat dat lokaal aftoetsen.
Praktisch nog dit: de notaris kan de netto verkoopprijs overschrijven naar een buitenlandse rekening op uw naam, maar voert daarbij strengere controles uit in het kader van de antiwitwaswetgeving. Geef uw rekeninggegevens (IBAN/BIC) vroeg door en verwacht bij niet-Europese rekeningen extra verificatie en mogelijk enkele dagen vertraging.
Veelgemaakte fouten bij verkoop vanuit het buitenland
Dezelfde struikelblokken keren telkens terug:
- Een onderhandse volmacht opsturen en ervan uitgaan dat de notaris die aanvaardt voor de akte. Voor de authentieke verkoopakte is een authentieke volmacht de regel — de notaris zal een gewoon ondertekend document weigeren.
- De apostille of legalisatie vergeten, of de stappen in de verkeerde volgorde zetten (eerst vertalen, dan pas apostilleren — dat moet omgekeerd).
- De eID-pincode niet meer kennen of een vervallen eID hebben, waardoor de digitale volmacht op het laatste moment afvalt en u alsnog via het lokale circuit moet.
- De timing onderschatten: tussen compromis en akte liggen maximaal vier maanden. Wie pas na het compromis aan de volmacht begint en op een consulaire afspraak of legalisatie moet wachten, komt in tijdsnood.
- Het huwelijksstelsel negeren: bent u in het buitenland gehuwd, dan kan uw partner mee moeten tekenen, ook als het pand alleen op uw naam staat.
- Niemand ter plaatse hebben voor bezichtigingen, sleutels, keuringen en meteropnames. Op afstand een klassiek verkooptraject coördineren is voor veel eigenaars in het buitenland de echte bottleneck, meer nog dan het notariële luik.
Verkopen vanuit het buitenland zonder eindeloos heen-en-weer
Het notariële luik is vandaag goed op afstand te regelen; het commerciële luik veel minder. Een klassieke verkoop betekent maandenlang bezichtigingen laten begeleiden en telkens iemand ter plaatse regelen — terwijl u in een andere tijdzone zit.
Een directe verkoop beperkt het aantal bewegende delen. Bij wijkopenpanden.be verloopt dat zo: u vraagt een gratis en vrijblijvend bod aan en krijgt reactie binnen 2 uur, ook in het weekend. Wij plannen doorgaans binnen 48 uur één bezoek aan het pand — daarvoor volstaat één sleutelmoment via een buur of familielid. U ontvangt een schriftelijk, gemotiveerd bod, wij kopen in de huidige staat aan en betalen uit eigen middelen, zonder makelaarscommissie. De attesten coördineren wij samen met de notaris, en de volledige notariële afhandeling kan per volmacht verlopen — digitaal als u een Belgische eID of itsme hebt, anders via een gelegaliseerde volmacht uit uw woonland. De akte volgt doorgaans 2 tot 3 maanden na akkoord, ruim binnen de wettelijke termijn. Zo herleidt u een internationale verkoop tot een handvol duidelijke stappen, zonder één overbodige vlucht.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.